Rodzaje nieruchomości – nieruchomości budynkowe

Trzy podstawowe rodzaje nieruchomości

W polskim prawie występują trzy podstawowe rodzaje nieruchomości: gruntowe, lokalowe oraz budynkowe. W niniejszym artykule zajmiemy się nieruchomościami budynkowymi. Omówimy zagadnienia dotyczące definicji, różnic pomiędzy nieruchomością gruntową a budynkową oraz przyjrzymy się instytucji użytkowania wieczystego gruntu, na którym został wzniesiony budynek, jak również opiszemy kwestie związane z księgą wieczystą takiej nieruchomości.

Nieruchomość budynkowa – najważniejsze informacje

Aby prawidło zdefiniować pojęcie „nieruchomość budynkowa” najlepiej sięgnąć do art. 46 §1 oraz art. 235 §1 kodeksu cywilnego. Przepisy te brzmią następująco:

46 § 1. „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.
235 § 1. „Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste”.

Zgodnie z artykułem 46 § 1 Kodeksu Cywilnego, nieruchomości budynkowe to obiekty budowlane, które są trwale związane z gruntem, ale jednocześnie nie są integralną częścią tego gruntu na mocy szczególnych uregulowań prawnych. W efekcie stanowią one odrębny przedmiot własności.

Jeśli przyjrzymy się artykułowi 235 § 1 Kodeksu Cywilnego, to możemy zauważyć, że reguluje on sytuację, w której użytkownik wieczysty stawia nieruchomość budynkową na gruncie należącym do Skarbu Państwa lub na gruntach należących do jednostek samorządu terytorialnego, lub ich związków. W takim przypadku nieruchomość budynkowa staje się własnością użytkownika wieczystego.

Użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste to forma udostępnienia nieruchomości gruntowej, która jest własnością organów państwowych, Skarbu Państwa, województwa, powiatu, gminy, lub ich związków, osobom fizycznym lub prawnym na okres 99 lat. W szczególnych sytuacjach dopuszcza się również możliwość przekazania gruntu na okres krótszy, ale nie krótszy niż 40 lat. Osoba korzystająca z użytkowania wieczystego może czerpać korzyści z gruntu na zasadach określonych w decyzji lub umowie o udostępnieniu nieruchomości i jest zobowiązana do płacenia opłaty rocznej za to prawo. Użytkowanie wieczyste gruntu jest prawem rzeczowym, umiejscowionym pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Ta instytucja została wprowadzona w życie w roku 1961 i stanowiła narzędzie, które pozwoliło państwu udostępniać grunty pod zabudowę bez konieczności zrzeczenia się ich własności. Dzięki temu rozwiązaniu tereny mogły być przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, na przykład dla spółdzielni budownictwa mieszkaniowego.

Likwidacja użytkowania wieczystego

Od kilkunastu lat wielu użytkowników wieczystych mogło domagać się przekształcenia swojego użytkowania wieczystego w prawo własności. Warto podkreślić, że możliwość zakupu takiego gruntu zależała od decyzji właściciela, który nie był zobowiązany do dokonania sprzedaży.

Z dniem 1 stycznia 2019 roku, z mocy prawa, we własność przekształciło się prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Regulacje dotyczące sprzedaży nieruchomości użytkownikom wieczystym komercyjnych gruntów zostały uregulowane nieco inaczej. Dla przedsiębiorstw lub osób fizycznych będących właścicielami garaży nie będzie przekształcenia z mocy prawa, ale na wniosek. W myśl zmiany wprowadzonej w 2023 roku do ustawy o gospodarce nieruchomościami użytkownik wieczysty gruntu komercyjnego uzyskał epizodyczne roszczenie czasowe o nabycie nieruchomości gruntowej. Żądanie sprzedaży zobowiązany jest wyrazić w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej.

Zmiany w użytkowaniu wieczystym w 2023 roku

Dnia 24 lipca 2023 roku Prezydent RP zatwierdził ustawę wprowadzającą szereg zmian, w tym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Głównym celem tych zmian jest stopniowe wycofywanie instytucji użytkowania wieczystego poprzez umożliwienie użytkownikom wieczystym nabycia pełni prawnej własności swoich gruntów. Nowe przepisy wprowadzają możliwość czasowego roszczenia użytkowników wieczystych o nabycie nieruchomości gruntowej, które dotychczas nie zostały przekształcone w prawo własności ani na mocy prawa, ani na podstawie decyzji administracyjnej. Ustawa, z pewnymi wyjątkami, obowiązuje od 31 sierpnia 2023 roku.

Kto jest uprawniony do nabycia gruntu w użytkowaniu wieczystym?

Zgodnie z nowymi przepisami wprowadzanymi do ustawy o gospodarce nieruchomościami, użytkownikom wieczystym nieruchomości gruntowej, z pewnymi wyjątkami, przysługuje prawo do żądania jej sprzedaży na ich rzecz. Wyjątek dotyczy przede wszystkim gruntów niezabudowanych bądź zajmowanych przez rodzinne ogrody działkowe. W takich przypadkach grunt będzie można kupić za zgodą samorządu lub starosty i wojewody pod warunkiem, że umowa trwa minimum 10 lat. Adwokat specjalizujący się w nieruchomościach przypomina, iż nowelizacja zakreśla dla użytkowników wieczystych termin żądania sprzedaży: użytkownik wieczysty musi wyrazić swoją wolę w ciągu 12 miesięcy od daty wejścia w życie ustawy.

Jednak roszczenie to nie będzie przysługiwać w przypadku:

nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 roku;
użytkownika wieczystego, który nie wywiązał się z zobowiązań wynikających z umowy użytkowania wieczystego;
trwania postępowania o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego;
gruntów położonych w obszarze portów i przystani morskich;
nieruchomości gruntowych niezabudowanych.

Koszt nabycia gruntu w użytkowaniu wieczystym

Zgodnie z nowym przepisem art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zasada obliczania ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu będzie zależała od celu wykorzystania nieruchomości, czyli czy jest ona wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. W świetle zmienionego artykułu 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami kluczową rolę będzie odgrywać również właściciel nieruchomości, czyli jednostka samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa. Metoda ustalania ceny będzie opierać się na trzech czynnikach: dotychczasowej stawce procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste oraz wartości rynkowej nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, mnożniku (nie mniej niż 20-krotności).

Użytkownik wieczysty będzie miał możliwość wyboru formy płatności za nabycie prawa własności do nieruchomości gruntowej. Do wyboru nabywcy będzie forma płatności jednorazowej lub w ratach.

Procedura składania wniosku o sprzedaż gruntu w użytkowaniu wieczystym

Ustawa nie narzuca szczególnych wymogów formalnych dotyczących wniosku o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego. Nasza Kancelaria adwokacka we Wrocławiu oferuje wsparcie dla zainteresowanych osób w procesie nabycia prawa własności do gruntów. W celu uzyskania pomocy w tym procesie zachęcamy do kontaktu z adwokatem.

Nieruchomość budynkowa a nieruchomość gruntowa zabudowana

Istotną kwestią jest zrozumienie różnicy pomiędzy pojęciami "nieruchomość budynkowa" a "nieruchomość gruntowa zabudowana". Choć te dwa terminy mogą wydawać się podobne, tak naprawdę mają istotne różnice. Kluczowa różnica polega na tym, że w przypadku nieruchomości gruntowej zabudowanej, właściciel zabudowy jest jednocześnie właścicielem gruntu, podczas gdy w przypadku nieruchomości budynkowej właściciel zabudowy nie jest jednocześnie właścicielem gruntu, lecz tylko jego użytkownikiem wieczystym.

Kto jest właścicielem budynku? – sprawdzenie księgi wieczystej

Pierwszorzędne znaczenie ma tytuł prawny do władania nieruchomością gruntową. Należy wyróżnić w tym miejscu dwa prawa rzeczowe: własność gruntu oraz użytkowanie wieczyste gruntu. Istotnie wpływają one na to, kogo określimy mianem właściciela budynku wybudowanego na danym gruncie. Zasadniczo posadowienie budynku na cudzej nieruchomości stanowi ryzyko inwestora. Zastosowanie ma bowiem zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą to, co zostało wzniesione na gruncie, do tego gruntu przynależy. Nie zawsze jednak będzie to takie proste. Co w sytuacji, gdy wzniesiony obiekt znacznie przewyższa wartością wartość gruntu, na którym stoi? Co w sytuacji, gdy inwestorowi oddano grunt w wieczyste użytkowanie? Co w sytuacji, gdy budynek znajduje się na działce będącej własnością, ale wyodrębniono w nim lokale stanowiące odrębną nieruchomość (np. w sytuacji bloków mieszkalnych).

Jeśli chodzi o księgi wieczyste prowadzone dla nieruchomości do tej pory niezabudowanej, na której został wybudowany budynek, po jego wybudowaniu i złożeniu stosownego wniosku – do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego miejscowo dla położenia nieruchomości, nieruchomość zostanie opisana jako zabudowana. Nie ma w polskim prawie nakazu lub zakazu wykazywania obecności budynku w księdze wieczystej nieruchomości gruntowej (o ile działka jest Twoją własnością). Budynek dzielący los gruntu spowoduje jedynie zmianę w księdze wieczystej oznaczenia nieruchomości z nieruchomości niezabudowanej na zabudowaną.

Warto jednak zauważyć, że w przypadku nieruchomości budynkowej, czyli budynku stanowiącego odrębną nieruchomość mamy do czynienia z wyjątkiem od zasady prowadzenia osobnej księgi wieczystej dla każdej nieruchomości. Reguła „jedna księga wieczysta – jedna nieruchomość” doznaje wyjątku w przypadku nieruchomości budynkowych. Dzieje się tak z tego powodu, że zarówno nieruchomość budynkowa, jak i nieruchomość gruntowa, poddana w użytkowanie wieczyste, objęte są jedną wspólną księgą wieczystą. Zabieg ten ułatwia i upraszcza proces rejestracji i zarządzania nimi w systemie prawnym.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budynek należy ujawnić w księdze wieczystej tylko wtedy, gdy wzniesiono go na działce w wieczystym użytkowaniu (budynek stanowiący odrębną nieruchomość) albo gdy jest to budynek z wyodrębnionymi lokalami stanowiącymi odrębne nieruchomości lokalowe, albo budynek, w którym znajdują się lokale, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wtedy, w podrubryce specjalnie na ten cel przeznaczonej w księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, wpisuje się dane o oznaczeniu usytuowanych na nieruchomości budynków stanowiących odrębną od gruntu nieruchomość.

Zobacz również nieruchomości lokalowe. Nie ma konieczności zakładania księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Jeśli dla lokalu nie została założona księga wieczysta to wszystkie dokumenty dotyczące własności, poczynając od przydziału, przechowywane są przez spółdzielnię mieszkaniową. Księga wieczysta staje się potrzebna, jeśli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ma zabezpieczać kredyt hipoteczny. Do ustanowienia hipoteki niezbędna jest bowiem właśnie księga wieczysta.

Kancelaria Adwokacka we Wrocławiu – pomoc adwokata przy sporach dotyczących nieruchomości

Potrzebujesz pomocy w kwestiach prawnych związanych z nieruchomościami? Kancelaria Adwokacka Agata Krzyżanowska jest tutaj, aby Ci pomóc! Nasza wykwalifikowana ekipa adwokatów specjalizuje się w prawie nieruchomości, zapewniając profesjonalne doradztwo i skuteczną pomoc prawną. Niezależnie od tego, czy potrzebujesz reprezentacji w rozwiązaniu sporu sądowego, czy porady prawnej dotyczącej zakupu, sprzedaży, dzierżawy nieruchomości lub jej najmu, jesteśmy gotowi służyć Ci naszym doświadczeniem i wiedzą. Zaufaj nam, aby chronić Twoje interesy w sprawach nieruchomości!