Rodzaje nieruchomości - nieruchomości lokalowe

Kluczowe informacje związane z prawem do nieruchomości lokalowej

Z nieruchomościami, w ujęciu prawa cywilnego, związany jest szereg praw rzeczowych oraz obligacyjnych. Pod pojęciem praw rzeczowych kryją się takie prawa, jak własność, użytkowanie wieczyste i ograniczone prawa rzeczowe (użytkowanie, służebności, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, hipoteka). Natomiast prawa obligacyjne (zobowiązania), to zespół norm prawnych regulujących formy wymiany dóbr i usług – szeroko pojętego obrotu nieruchomościami i korzystania z nich zarówno w ramach powiązań o charakterze gospodarczym, jak i stosunków rodzinnych. Są to np. umowa sprzedaży, umowa odkupu, pierwokupu, umowy o roboty budowlane, umowa najmu, dzierżawy, umowa darowizny albo dożywocia. W aspekcie cywilistycznym, nieruchomości, w tym nieruchomości lokalowe często również są przedmiotem dziedziczenia, zatem podlegają przepisom prawa spadkowego. W niniejszym artykule przyjrzymy się kluczowym aspektom i informacjom związanym z prawem do nieruchomości lokalowej.

Nieruchomość lokalowa – definicja

Polski ustawodawca wyróżnił trzy rodzaje nieruchomości: nieruchomości gruntowe, nieruchomości budynkowe i nieruchomości lokalowe. Chcąc zrozumieć definicję pojęcia „nieruchomości lokalowe”, należy odwołać się do przepisu art. 46 § 1 ustawy – Kodek cywilnego, który reguluje zagadnienie wszystkich trzech rodzajów nieruchomości.

Zgodnie z przywołanym przepisem prawa, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków (lokale), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Nieruchomością lokalową nazywamy więc tę nieruchomość, która została utworzona w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokalu poprzez wyodrębnienie go w nieruchomości głównej, to jest w budynku położonym na gruncie. W konsekwencji właściciel może dysponować swoją własnością bez względu na innych właścicieli lokali, a dodatkowo posiada udziały w gruncie i części wspólnej budynku, w którym znajduje się jego lokal. W ramach nieruchomości lokalowych wyróżnić możemy lokale mieszkalne i lokale komercyjne, czyli mówiąc inaczej lokale użytkowe.

Trzy przesłanki samodzielności lokalu

Samodzielność lokalu mieszkalnego została zdefiniowana w ustawie o własności lokali. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Zgodnie z przytoczonym przepisem, aby lokal został uznany za samodzielny, musi:

składać się z jednego pomieszczenia lub zestawu pomieszczeń oddzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku;
spełniać wymogi niezbędne dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi;
służyć zaspokojeniu potrzeb lokatorów tego mieszkania.

Kryteria te stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne, np. lokale usługowe, garaże.

W celu potwierdzenia samodzielności lokalu starosta (lub prezydent miasta na prawach powiatu) wydaje zaświadczenie o samodzielności lokalu na podstawie wniosku. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy ustanowienie odrębnej własności lokalu wynika z orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. Wniosek o zniesienie współwłasności nieruchomości może być złożony z wnioskiem o dział spadku.

Prawo spadkowe – Kancelaria Adwokacka we Wrocławiu specjalizująca się w prawie spadkowym reprezentuje interesy klientów w sprawach sądowych mających za przedmiot spory pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości. Zapraszamy do kontaktu.

Sposoby ustanawiania odrębnej własności nieruchomości lokalowej

Procedura wyodrębnienia lokalu oraz ustanowienia jego odrębnej własność, w zależności od okoliczności, może przebiegać na trzy różne sposoby:

poprzez jednostronną czynność prawną właściciela (dla siebie),
w drodze umowy,
poprzez orzeczenie sądu, które znosi współwłasność nieruchomości.

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy między właścicielem budynku a osobą, która nabywa lokal, względnie między współwłaścicielami nieruchomości, którzy w ten sposób znoszą współwłasność, ponadto w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu (dewelopera) do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę, jak również na podstawie jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Zarówno umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, jak i jednostronna czynność prawna właściciela nieruchomości powinna być dokonana w formie aktu notarialnego, zaś do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis jest konstytutywny, co oznacza tyle, iż bez niego nie nastąpi ustanowienie odrębnej własności lokalu. Dotyczy to również przypadku sądowego orzeczenia znoszącego współwłasność. Do ważności umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania domu niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej. Wyjątkiem jest umowa deweloperska, dla skuteczności której deweloper nie musi być właścicielem, czy użytkownikiem wieczystym gruntu. W umowie deweloperskiej należy podać stan prawny nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego.

Dla wydzielenia lokalu w nieruchomość wymagane jest, aby lokal był wyodrębniony fizycznie i prawnie z budynku oraz był samodzielny. Dopiero spełnienie wymagań w postaci wyodrębnienia fizycznego, prawnego oraz samodzielności warunkuje uznanie danego lokalu za odrębną nieruchomość, tzw. nieruchomość lokalową, dla której zakłada się odrębną księgę wieczystą. Do czasu ich spełnienia lokal jest wyłączną własnością dotychczasowego właściciela nieruchomości budynkowej, stanowiącej odrębny od gruntu przedmiot własności, bądź zabudowanej nieruchomości gruntowej, na której jest posadowiony ten budynek, jako jego część składowa.

Czym jest spółdzielcze prawo do lokalu?

Sytuacja prawna osoby, która posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy też spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu (mieszkalnego albo użytkowego) istotnie różni się od właściciela nieruchomości lokalowej.

Posiadacz ograniczonego prawa rzeczowego w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ma prawo do użytkowania lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i swobodnego rozporządzania tym lokalem. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może być przedmiotem umowy sprzedaży, darowizny. Warto zaznaczyć, że prawo to podlega dziedziczeniu oraz egzekucji. Istnieje opcja przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w pełne prawo własności na wniosek osoby uprawnionej.

Inaczej kształtuje się sytuacja osoby, w której dyspozycji pozostaje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie jest ograniczonym prawem rzeczowym – stanowi formę zbliżoną do umowy najmu, a zatem pozostaje stosunkiem zobowiązaniowym. Jest prawem niezbywalnym (nie można go zatem sprzedać ani darować), niepodlegającym dziedziczeniu ani egzekucji.

O możliwości zaliczenia elementów nieruchomości do części składowej lokalu

Z prawem własności do lokalu związany jest również udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Niewątpliwie ściany fasady, dach, klatka schodowa są częściami wspólnymi, niemniej jednak kategoria części wspólnej nieruchomości ma charakter funkcjonalny i zarazem jest na tyle elastyczna, że status prawny danego elementu nieruchomości budynkowej jest uzależnia od okoliczności konkretnego przypadku w tym sensie, iż ani nie przesądza, ani też nie wyklucza kwalifikowania go jako części wspólnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 25 maja 2016 r., VI ACa 605/15). Jeżeli chodzi natomiast o grunt, to może wchodzić tu w grę prawo własności. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości gruntowej wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Oznacza to, że własność lokalu jest prawem głównym, a udział w nieruchomości wspólnej – prawem związanym.

W odróżnieniu od pojęcia części składowych nieruchomości gruntowej w rozumieniu kodeksu cywilnego, a którego przepisy mają charakter bezwzględny, pomieszczenia przynależne do lokalu stanowią jego części składowe tylko wtedy, gdy postanowiono o nich w ten sposób w czynności prawnej (umowie) lub orzeczeniu o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Powierzchnia części składowych odrębnego lokalu powinna być wliczona do powierzchni lokalu. O możliwości zaliczenia jakichś obiektów do kategorii pomieszczeń przynależnych do lokalu zdecyduje najczęściej zaświadczenie starosty uznającego, że lokal wraz z określonymi pomieszczeniami przynależnymi spełnia wymóg samodzielności. Pomieszczenia przynależne dzielą los lokalu dopóki są jego częścią składową. Pomieszczenia przynależne do lokalu, jak strych, piwnica, komórka, garaż, chociaż nie muszą bezpośrednio przylegać do samego lokalu stanową jego część składową. Częściami składowymi nieruchomości lokalowej są również pomieszczenia pomocnicze, jak łazienka, garderoba, schowki, antresola, wewnętrzny ciąg komunikacyjny, schody, weranda oraz balkon, jeżeli służą wyłącznie właścicielowi lokalu, jak również zaspokojeniu tej samej funkcji co i lokal oraz znajdują się w obrębie tego lokalu.

Oba rodzaje pomieszczeń stanowią część składową lokalu, a więc nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 46 k.c.). Nie muszą być pomieszczeniami samodzielnymi, niemniej jednak nie mogą znajdować się w granicach innego samodzielnego lokalu. Oznaczałoby to potrzebę korzystania z tego innego lokalu, a przecież pomieszczenia te mają być częścią składową lokalu, do którego „przynależą”.

Ochrona prawa do nieruchomości lokalowej – lokal mieszkalny

Prawo nieruchomości obejmują szereg uprawnień i obowiązków związanych z posiadaniem, użytkowaniem i dysponowaniem nieruchomościami. Właściciel nieruchomości ma prawo do korzystania z niej, sprzedaży, dzierżawy, a także do ochrony przed nielegalnym zajmowaniem. Warto jednak pamiętać, że prawa te mogą być ograniczone przez przepisy prawa, regulacje lokalne i umowy.

Unormowania w prawie rodzinnym

W kontekście zagadnień prawnych związanych z nieruchomościami lokalowymi, warto spojrzeć na unormowania dotyczące samodzielnego zarządzania majątkiem wspólnym małżonków. Jest to istotna kwestia, która odgrywa ważną rolę w sytuacjach, gdy nieruchomość stanowi część wspólnego majątku małżeńskiego. Prawo nieruchomości stawia tu pewne wyzwania, a prawnik specjalizujący się w tym obszarze może pomóc w wyjaśnieniu, jakie prawa i obowiązki przysługują małżonkom w związku z zarządzaniem i dysponowaniem mieszkaniem lub komercyjnymi nieruchomościami lokalowymi (lokale użytkowe).

Omawiając aspekty prawa rodzinnego związane z nieruchomościami, należy zwrócić uwagę na wymóg uzyskania zgody małżonka w niektórych czynnościach prawnych dotyczących nieruchomości. Dotyczy to przede wszystkim sprzedaży, darowizny, obciążenia hipoteką czy też oddania nieruchomości w dzierżawę.

Prawnorodzinny tytuł do korzystania z mieszkania współmałżonka

Przewidziane w przepisie art. 28¹ ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy uprawnienie do korzystania z mieszkania należącego do współmałżonka przez małżonka, który nie ma do niego innego tytułu prawnego, w celu zaspokajania potrzeb rodziny, stanowi szczególny, samodzielny tytuł prawny do zajmowania tego mieszkania. Małżonek dysponujący tym uprawnieniem staje się posiadaczem mieszkania (lokalu, domu) w dobrej wierze. W takim przypadku przysługuje mu status lokatora, a co za tym idzie, w przypadku ewentualnej eksmisji (po ustaniu małżeństwa) konieczne jest orzekanie w przedmiocie przysługiwania temu małżonkowi prawa do lokalu socjalnego. Warto zwrócić szczególną uwagę, że sądy dostrzegły potrzebę trwania prawnorodzinnego tytuł do korzystania z mieszkania współmałżonka przez cały okres prawnego istnienia małżeństwa, bez względu na separację faktyczną czy zaginięcie współmałżonka, a co istotniejsze niezależnie od panującego między małżonkami ustroju majątkowego.

Wyrokiem rozwodowym, w oparciu o przepis art. 58 ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, sąd rozstrzyga o kwestii sposobu korzystania ze wspólnego mieszkania przez czas wspólnego w nim zamieszkiwania rozwiedzionych małżonków. Wyrok orzekający rozwód obejmuje w zasadzie każde zajmowane przez rozwiedzionych małżonków mieszkanie, tzn. mieszkanie znajdujące się faktycznie w ich dyspozycji niezależnie od posiadanego tytułu prawnego (wynikające z prawa własności, spółdzielczego prawa do lokalu, służebności osobistej, stosunku najmu na podstawie umowy albo decyzji o przydziale przez wojskowy organ kwaterunkowy lub stosunku użyczenia, a nawet mieszkanie zajmowane bez tytułu prawnego). Podkreślić należy, że jest to jednak rozstrzygnięcie tymczasowe, obowiązujące tylko przez czas wspólnego zamieszkiwania. Wyrok orzekający rozwód w części dotyczącej sposobu korzystania z mieszkania nie przesądza o tytule prawnym do tego lokalu ani o tym, komu ono przypadnie w razie ewentualnego podziału majątku wspólnego. Nawet zatem gdyby sąd w wyroku rozwodowym przyznał uprawnienie małżonkowi do korzystania z lokalu mieszkalnego, to z uwagi na tymczasowość tego rozstrzygnięcia w dalszym ciągu małżonek będący jedynym właścicielem, czy też osoba trzecia będąca właścicielem (np. teściowa względem synowej, jeżeli małżonkowie mieszkali u niej grzecznościowo), może żądać eksmitowania małżonka bezprawnie zajmującego lokal i żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, przynajmniej od chwili żądania wydania lub eksmisji.

Unormowania w prawie karnym

Współpraca z prawnikiem nieruchomości może pomóc uniknąć właścicielowi lokalu mieszkalnego nieprzyjemnych sytuacji z najemcami oraz zapewnić skuteczną obronę w razie sporów z najemcami lokali mieszkalnych lub innymi osobami zajmującymi dane mieszkanie, w tym bez tytułu prawnego.

Przestępstwa związane z nieruchomościami obejmują szeroki zakres działań, które mogą naruszać prawo własności nieruchomości, integralność nieruchomości lub nietykalność mieszkania. Wśród tych czynów znajdują się przywłaszczenie mienia, dewastacja, oszustwa w obrocie nieruchomościami, nielegalne zajmowanie terenów oraz uporczywe lub istotne utrudnianie korzystania z zajmowanego lokalu, zakłócenie miru domowego. W kontekście nieruchomości lokalowych, warto mieć na uwadze określone zachowania właściciela nieruchomości, który w sporze z najemcą (także po zakończeniu umowy) może dopuścić się, wkraczając w uprawnienia przysługujące osobie „zajmującej lokal” lub najemcy lokalu, a także innym osobom posiadającym uprawnienie do korzystania z danej nieruchomości, przestępstwa z art. 191 § 1a k.k. lub art. 193 k.k. Nietykalności mieszkania jako dobro osobiste jest chroniona przez przepisy prawa.

Kancelaria Adwokacka we Wrocławiu – prawo nieruchomości

Kancelaria Adwokacka Agata Krzyżanowska we Wrocławiu to doświadczony partner w sprawach związanych z prawem nieruchomości. Nasze usługi prawne obejmują pomoc w transakcjach nieruchomościami, badaniu stanu prawnego nieruchomości, sporządzamy umowy najmu lokali mieszkalnych, przeprowadzany analizę umów kupna-sprzedaży. Kancelaria Adwokacka we Wrocławiu posiada doświadczenie w sprawach spadkowych dziedziczenia nieruchomości oraz o zachowek, jak również innych sporach sądowych pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości, w tym o podział majątku dorobkowego po rozwodzie. Nasz zespół prawników gwarantuje indywidualne podejście do Twojej sprawy. Dokładamy należytej staranności, aby znaleźć rozwiązanie optymalne dla naszych klientów. Skorzystaj z naszego doświadczenia i rzetelności, aby osiągnąć sukces w sprawach swoich nieruchomości. Zapraszamy do kontaktu.