Umowa dożywocia

Prawo dożywocia – czym jest?

Prawo dożywocia jest instytucją prawną, która umożliwia właścicielowi nieruchomości przeniesienie jej własności na określoną osobę w zamian za dożywotnie utrzymanie. Główną cechą umowy dożywocia jest fakt, że z chwilą jej zawarcia, zbywca nieruchomości staje się dożywotnikiem, natomiast nabywca staje się zobowiązanym do świadczenia określonych w umowie usług na rzecz dożywotnika.

Podstawową funkcją umowy dożywocia jest zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania na zasadach ustalonych w umowie. Jest to więc swoiste świadczenie alimentacyjne, które ma na celu zabezpieczenie potrzeb życiowych dożywotnika.

Prawo dożywocia jest niezbywalne, co oznacza, że dożywotnik nie może przenieść go na inną osobę oraz nie podlega ono dziedziczeniu, a więc wygasa z momentem śmierci dożywotnika. Jest to zasadnicza cecha tego instytucyjnego rozwiązania, która ma zapewnić stabilność i pewność prawną dla stron umowy.

Na czym polega umowa dożywocia?

Zgodnie z art. 908 § Kodeksu cywilnego umowa dożywocia polega na przeniesieniu przez dożywotnika (zbywcę) własności swojej nieruchomości na nabywcę, otrzymując w zamian prawo do dożywotniego utrzymania. Zbywcą może być tylko osoba fizyczna, nabywcą za to zarówno osoba fizyczna, jak i prawna.

Zobowiązany otrzymuje na mocy umowy prawo własności do nieruchomości, a w zamian zobowiązuje się do sprawowania dożywotniej opieki nad zbywcą oraz jego utrzymanie.

Rzeczone utrzymanie obejmuje, zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego, między innymi:

miejsce zamieszkania,
wyżywienie,
ubranie,
światło oraz opał,
pomoc oraz pielęgnowanie w trakcie choroby,
organizacje pogrzebu zgodnego z miejscowymi zwyczajami na swój koszt.

Do stron umowy należy sprecyzowanie, na czym polegają obowiązki nabywcy. W razie nieuregulowania tej kwestii inaczej, na nabywcy ciążą obowiązki wymienione w ustawie. Oznacza to, że w tym zakresie norma prawna ma charakter dyspozytywny, więc postępować należy zgodnie z art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego wtedy, gdy spraw, których norma dotyczy, nie uregulowały strony inaczej w umowie. Odmienne uregulowania świadczeń umownych nabywcy może polegać nie tylko na nałożeniu na nabywcę obowiązków nieobjętych wyliczeniem ustawowym, ale także na ich zawężeniu w stosunku do art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego. Istotne jest, aby wskazane przez strony w umowie świadczenia składające się na utrzymanie zbywcy odpowiadały społeczno-gospodarczej funkcji instytucji dożywocia.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, umowa dożywocia, będąca formą dysponowania prawem do nieruchomości, musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, aby być ważną prawnie. Ten wymóg stanowi dodatkowe zabezpieczenie przed ewentualnym niekorzystnym rozporządzeniem własnością przez dożywotnika. Notariusz, przed sporządzeniem aktu, ma obowiązek zapewnienia, że osoby uczestniczące w transakcji działają z własnej woli i są świadome konsekwencji prawnych wynikających z podjętej czynności. Forma notarialna zapewnia również, że informacja o umowie dożywocia zostanie odnotowana w księdze wieczystej nieruchomości, co stanowi dodatkową gwarancję dla stron umowy.

Jakie nieruchomości można przekazać umową dożywocia?

Umowy o dożywocie mogą być zawarte w odniesieniu do różnorodnych posiadłości, takich jak:

mieszkanie,
dom,
działki,
obiekty komercyjne,
przestrzenie użytkowe,
udziały w nieruchomościach,

Rozwiązanie umowy o dożywocie

Zgodnie z art. 913 § 2 Kodeksu cywilnego, Sąd może, na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika – o ile ten ostatni jest zbywcą nieruchomości – rozwiązać umowę o dożywocie w sytuacjach wyjątkowych.

Pojęcie „sytuacji wyjątkowej” jest definiowane w orzecznictwie jako sytuacja, w której dochodzi np. do krzywdzenia dożywotnika, przemocy dożywotnika wobec innych domowników lub całkowitego zerwania więzi osobistej między stronami. Zatem, aby Sąd mógł rozwiązać umowę dożywocia, nie wystarczy jedynie stwierdzenie, że strony nie mogą dłużej przebywać ze sobą, musi istnieć fakt „sytuacji wyjątkowej”.

Skutkiem rozwiązania umowy o dożywocie jest powrotne przeniesienie własności nieruchomości na zbywcę (dożywotnika), równocześnie z wygaśnięciem prawa dożywocia.

Po rozwiązaniu umowy dożywocia, zobowiązany ma prawo do żądania zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość, o ile był jej właścicielem, co reguluje art. 405 Kodeksu cywilnego.

Umowa dożywocia a śmierć zobowiązanego

W przypadku śmierci zobowiązanego, ustalone obowiązki przechodzą na jego spadkobierców. Oznacza to, że spadkobiercy zostają obarczeni odpowiedzialnością za opiekę dożywotnika, a on sam ma prawo domagać się wywiązania warunków umowy.

Spadkobierca, który w następstwie śmierci zobowiązanego, realizuje zapisy umowy dożywocia, może dochodzić zwrotu kosztów u swoich krewnych współdziedziczących, ale nie może obarczać nimi dożywotnika ani obniżać jakości jego życia.

Umowa dożywocia a zachowek

Umowa dożywocia ma istotny wpływ na rozwiązanie kwestii spadkowych. W odróżnieniu od umowy darowizny, gdzie obdarowany jest zobowiązany do wypłaty zachowku dla spadkobierców po zmarłym, w przypadku umowy dożywocia nabywca nieruchomości po śmierci beneficjenta dożywotniego nie musi ponosić tego obowiązku.

Dlatego też umowa dożywocia wydaje się korzystniejszym rozwiązaniem, jeśli celem jest wykluczenie konkretnych spadkobierców z udziału w przyszłym dziedziczeniu. Umowa dożywocia stanowi również ochronę dla zbywcy nieruchomości, zapewniając mu odpowiednie warunki życiowe do końca okresu dożywocia.

Wyjątkiem byłaby sytuacja, gdyby umowa taka miała w istocie charakter pozorny i strony nie zamierzałyby wywołać przewidzianych w niej skutków albo wyjątkowo byłaby sprzeczna z zasadami współżycia społecznego, ze względu na szczególne okoliczności sprawy.

Umowa dożywocia a podatek

W przypadku umowy dożywocia konieczne jest zapłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości nieruchomości. Odpowiedzialność za uregulowanie tego podatku spoczywa na nabywcy.

W przeciwieństwie do podatku od spadków i darowizn nie ma możliwości skorzystania z ulgi podatkowej dla osób bliskich.

Umowa dożywocia zawierana jest w formie aktu notarialnego, co oznacza, że opłata podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) zostanie pobrana przez notariusza. Nabywca nie będzie musiał samodzielnie składać deklaracji podatkowych.

Co istotne, ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia z PCC w przypadku umowy dożywocia, jeżeli nabyte grunty spełniają kryteria gospodarstwa rolnego (w rozumieniu przepisów o podatku rolnym) lub dane grunty utworzą albo wejdą w skład istniejącego gospodarstwa rolnego nabywcy.

Umowa dożywocia – adwokat Wrocław

Potrzebujesz profesjonalnej pomocy adwokackiej przy zawieraniu, rozwiązaniu umowy dożywocia we Wrocławiu? Czy rodzina może podważyć umowę dożywocia? Kancelaria Adwokacka Agata Krzyżanowska oferuje kompleksową obsługę prawną w zakresie prawa spadkowego oraz spraw rodzinnych dotykających umów dożywocia. Szeroki zakres usług związanych z prawem nieruchomości naszym Klientom zaoszczędza czas i zmniejsza stres. Pomiędzy wieloma aspektami umowy dożywocia i instytucją zachowku istnieje korelacja. Nasz doświadczony zespół adwokatów wyróżnia się indywidualnym podejściem do każdej sprawy, zapewniając profesjonalizm, konkretne rozwiązania i rzetelność w działaniu. Działając w Twoim interesie, dokładamy wszelkich starań, aby osiągnąć najlepsze rezultaty. Skorzystaj z naszych usług prawnych, a pomożemy Ci w definitywnym rozwiązaniu sprawy umowy dożywocia.