Zasiedzenie nieruchomości

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności nieruchomości przez osobę, która przez długi czas włada nią jak właściciel, mimo braku formalnego tytułu prawnego.

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego:

po 20 latach – w dobrej wierze,
po 30 latach – w złej wierze

Kluczowym elementem jest jednak posiadanie samoistne, a nie samo korzystanie z nieruchomości.

Kiedy jest możliwe zasiedzenie nieruchomości?

Zasiedzenie nieruchomości to jedna z częściej źle rozumianych instytucji prawa cywilnego. W praktyce kancelaryjnej regularnie spotykamy się z przekonaniem, że wieloletnie zamieszkiwanie w nieruchomości, wykonywanie remontów czy opłacanie podatków automatycznie prowadzi do nabycia własności przez zasiedzenie. Orzecznictwo Sądu Najwyższego pokazuje jednak, że w przypadku współwłasności zasiedzenie jest wyjątkiem, a nie regułą.

Zasiedzenie udziału we współwłasności

W sprawach rodzinnych (np. rodzeństwo, spadkobiercy) bardzo często mamy do czynienia ze współwłasnością powstałą w drodze dziedziczenia. Każdy współwłaściciel – z mocy prawa – ma prawo korzystać z całej nieruchomości (art. 206 k.c.). Oznacza to, że:

samo zamieszkiwanie w domu,
wykonywanie remontów,
ponoszenie kosztów utrzymania,
pobieranie pożytków,

nie stanowi jeszcze posiadania samoistnego, a jedynie wykonywanie praw współwłaścicielskich.

Co musi wykazać współwłaściciel, aby zasiedzieć udział innego współwłaściciela?

Wyjście poza zwykłe uprawnienia współwłaściciela – współwłaściciel musi udowodnić, że rozszerzył swoje władanie ponad art. 206 k.c., czyli przestał korzystać z nieruchomości jako współwłaściciel, a zaczął zachowywać się jak jedyny właściciel.
Wyraźna manifestacja woli wyłącznego władania – sama wewnętrzna decyzja nie wystarczy. Konieczne jest jednoznaczne, widoczne na zewnątrz, skierowane do konkretnego współwłaściciela zamanifestowanie woli wyłączenia go z posiadania.
Odrębna ocena każdego udziału – każdy udział we współwłasności podlega odrębnej ocenie.
Jeżeli wobec jednego współwłaściciela nie doszło do jego faktycznego wyzucia z posiadania – jego udział nie może zostać zasiedziany.
Upływ pełnego terminu od momentu wyłączenia – bieg terminu zasiedzenia rozpoczyna się dopiero od chwili skutecznego wyłączenia współwłaściciela, a nie od zamieszkania czy rozpoczęcia remontów.

Czego sądy nie uznają za podstawę zasiedzenia?

Współposiadanie jest prawem, a nie obowiązkiem współwłaściciela, to też brak korzystania z nieruchomości nie oznacza utraty własności. O zasiedzeniu nie świadczą m.in.:

wykonywanie remontów,
samodzielne opłacanie podatków i rachunków,
pobieranie czynszu lub innych pożytków,
brak zainteresowania nieruchomością przez innych współwłaścicieli,
fakt, że współwłaściciel nie mieszkał w nieruchomości.

Warto wiedzieć…

Bez wyraźnego i polegającego na działaniu wyłączenia nie ma zasiedzenia. Z najczęstszych i najbardziej ryzykownych założeń jest błędny pogląd: „on tam nie mieszkał, więc zasiedziałem”. Brak zamieszkiwania przez współwłaściciela nie oznacza, że:

został pozbawiony prawa do nieruchomości,
inny współwłaściciel posiadał jego udział samoistnie
rozpoczął się bieg zasiedzenia

Zasiedzenie w relacjach rodzinnych

Sądy szczególnie ostrożnie podchodzą do zasiedzenia między bliskimi:

dominuje założenie milczącej tolerancji,
brak formalnych działań bywa naturalny,
wieloletnie korzystanie często ma charakter „rodzinnego porozumienia”, a nie wyzucia z praw.

Każda sprawa wymaga indywidualnej, profesjonalnej analizy – zarówno przed złożeniem wniosku o zasiedzenie, jak i przy obronie przed nim.

Warto wiedzieć…

Zasiedzenie udziału we współwłasności:

nie następuje automatycznie,
wymaga spełnienia rygorystycznych przesłanek,
bardzo często jest kwestionowane przez sądy.

Każda sprawa wymaga indywidualnej, profesjonalnej analizy – zarówno przed złożeniem wniosku o zasiedzenie, jak i przy obronie przed nim.

Potrzebujesz analizy swojej sytuacji?

Dobry prawnik – adwokat od spraw nieruchomości wyjaśni, w jaki sposób podejść do Twojego problemu. Jeżeli jesteś współwłaścicielem nieruchomości, obawiasz się zasiedzenia lub rozważasz złożenie wniosku o zasiedzenie skontaktuj się z Kancelarią Adwokacką we Wrocławiu, adwokat Agatą Krzyżanowską. Wczesna analiza stanu faktycznego pozwala uniknąć kosztownych i wieloletnich sporów.